[p. 755] In Sachen der Erben Müller, des E. Meier sowie der Erben Stemmer, Gesuchsteller, vertreten durch die Architekten H. Hochuli sowie A. und R. Lendi, alle in Zürich, betreffend Baute, § 148 des Baugesetzes,

hat sich ergeben:

A. Mit Beschluss Nr. 360 vom 11. März 1960 erteilte die Bausektion II des Stadtrates Zürich den Erben Müller, E. Meier sowie den Erben Stemmer, alle in Zürich, die baupolizeiliche Bewilligung für die Errichtung von elf Wohnhochhäusern und fünfzehn gewöhnlichen Mehrfamilienhäusern mit zusammen 456 Wohnungen und zwei Werkstatträumen auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 1548, 1591, 1592, 1595, 6868 - 6873, 7180, 7339, 7406 und 7441, Schaufelbergerstrasse 16 - 24, 28 - 38, 44 - 64 und private Sallenbachstrasse 8 - 14 sowie projektierte Luzernerstrasse in Zürich-Wiedikon, unter der Bedingung, dass der Regierungsrat die Hochhäuser gemäss § 148 Absatz 2 des Baugesetzes genehmige sowie unter dem Vorbehalt, dass die Baudirektion den ungenügenden Gebäudeabstand, das rückwärtige Zusammenbauen, die durchgehende Ueberbauung zwischen zwei Strassenzügen und die zu grosse Bautiefe sowie schliesslich die zu geringen Treppenbreiten sanktioniere. Die städtischen Baubehörden empfehlen Erteilung der für die genannten Verstösse erforderlichen Ausnahmen.

Durch die am 4./5. April 1960 erfolgte Uebermittlung der Akten ersuchten die städtischen Baubehörden namens der Bauherrschaften um Erteilung der regierungsrätlichen Genehmigung. Gleichzeitig traf das von Architekt H. Hochuli namens der Bauherrschaft gestellte, vom 31. März 1960 datierte Ausnahmegesuch ein.

B. Infolge der von verschiedenen benachbarten Grundeigentümern erhobenen verwaltungsrechtlichen Einsprachen blieb die Behandlung des Geschäftes lange Zeit sistiert. Erst Mitte Februar 1961 konnte Architekt H. Hochuli mitteilen, dass mit sämtlichen Einsprechern eine Einigung erzielt worden sei.

C. Inzwischen haben die städtischen Baubehörden den Bauherrschaften verschiedene bauliche Aenderungen und Ergänzungen bewilligt, nämlich den Erben Müller und E. Meier, vertreten durch Architekt H. Hochuli, mit Beschlüssen Nrn. 1578 und 296 vom 13. Oktober 1960 und 24. Februar 1961 u. a. die Errichtung von vier unterirdischen Einstellhallen für zusammen 150 Autos, sowie den Erben Stemmer, vertreten durch die Architekten A. und R. Lendi, mit Beschluss Nr. 625 vom 21. April 1961, u. a. die Errichtung einer weiteren unterirdischen Grossgarage für 34 Wagen.

Ende April 1961 überbrachten die genannten Vertreter namens ihrer Klienten die ergänzten Akten.

D. Das langgestreckte, von Norden nach Süden zusehends breiter werdende Areal der Gesuchstellerin stösst auf den beiden Längsseiten an die Schaufelberger- (Osten) und die projektierte Luzernerstrasse (Westen), während es auf den Breitseiten vom überbauten Grundstück Kat.-Nr. 6849 (Norden) sowie von der privaten Sallenbachstrasse Kat.-Nr. 7162 und der noch freien Liegenschaft Kat.- Nr. 7407 (Süden bis Südwesten) begrenzt wird. Dieses Gelände im Halte von rund 33 000 m2, das bisher von Grossgärtnereien benutzt wurde und das deshalb, abgesehen von mehreren solchen Betrieben naturgemäss angehörenden Kleinbauten wie Gewächshäuser usw., bisher noch völlig frei war, soll nach einem einheitlichen Plan in sogenannter Mischbauweise baulich ausgewertet werden. Geplant sind folgende Baukörper: Sechsundzwanzig Mehrfamilienhäuser, die in zehn Zweier- bis Viererblöcke (G-Q) zusammengefasst werden und die nach den vorgenommenen Aenderungen zusammen noch 452 Wohnungen und zwei Werkstatträume enthalten, sowie fünf [p. 756] unterirdische Grossgaragen für total 184 Autos. Dazu gesellen sich auf privatem Grund rund 51 oberirdische Parkplätze.

Die schief an der projektierten Luzernerstrasse aufgereihten, d. h. Nord-Süd-Richtung aufweisenden Zweierblöcke O, M, K und H umfassen acht rund 24 - 26,5 m hohe und je neun Vollgeschosse aufweisende Hochhäuser (Pol.-Nrn. 16/18, 28/30, 44/46 und 12/14), während der ungefähr in der südöstlichen Ecke des ganzen Areals, d. h. in der Nähe der Einmündung der Sallenbach- in die Schaufelbergerstrasse zu plazierende, rechtwinklig hiezu stehende Dreierblock Q (Ost-Westrichtung) drei weitere, ebenfalls rund 24 - 26,5 m hohe neungeschossige Hochhäuser umfasst (Pol.-Nrn. 60 - 64). Zwischen den erstgenannten vier Hochhausscheiben sind, rechtwinklig hiezu verlaufend (Ost-Westrichtung) und gestaffelt, bzw. versetzt hiezu angeordnet, die drei viergeschossigen Dreier- und Viererblöcke N, L und J mit den Häusern Pol.-Nrn. 20 - 24, 32 - 38 und 48 - 54 vorgesehen. Von den beidseitig des Hochhausblockes Q ebenfalls versetzt hiezu plazierten Zweierblöcken P und G mit den Häusern Pol.-Nrn. 56/58 und 8/10, wird der erstgenannte, Nord-Südrichtung einhaltende dreigeschossig sowie der zweite, Ost-Westrichtung aufweisende viergeschossig ausgeführt. Abgesehen vom Hochhausblock Q und dem gewöhnlichen Zweierblock P sowie einer unterirdischen Garage für 34 Autos, alle in der südöstlichen Ecke des ganzen Areals gelegen, welche von den Erben Stemmer erstellt werden, werden alle übrigen ober- und unterirdischen Baukörper und sämtliche Parkplätze von den Erben Müller und von E. Meier ausgeführt, bzw. sie befinden sich auf dem Areal dieser beiden Bauherrschaften.

E. Die Baudirektion beantragt Genehmigung der Baubewilligungen unter den nachfolgend zu nennenden Bedingungen, soweit sie die zu grossen Gebäudehöhen und Geschosszahlen bei den zehn Hochhäusern betreffen. Sie erklärt überdies, die erforderlichen Dispense für die weiterhin vorhandenen baugesetzlichen Verstösse, deren Sanktionierung in ihre eigene Kompetenz fällt, erteilen zu wollen.

Es kommt in Betracht:

1. Nach § 148 Absatz 2 des Baugesetzes kann die kommunale Baupolizeibehörde, unter Vorbehalt der Genehmigung durch den Regierungsrat, Gebäude, deren Höhe oder Geschosszahl die in den §§ 62 und 69 des Baugesetzes festgesetzten Grenzen übersteigen und die nicht unter Absatz 1 fallen, bewilligen, sofern sie sich ihrem Standort städtebaulich und landschaftlich einfügen, die Umgebung nicht wesentlich benachteiligt wird, keine polizeilichen Hindernisse im Wege stehen und die massgeblichen Vorschriften sich ergebende Ausnützung in der Regel nicht überschritten wird.

2. Als erste Voraussetzung für die Zulassung dieser neueren Bauform wird nach der zitierten Bestimmung also verlangt, dass sich Hochhäuser ihrem Standort städtebaulich und landschaftlich einfügen. In der bisherigen regierungsrätlichen Praxis wurde dieses Kriterium im allgemeinen dann als erfüllt betrachtet, wenn einerseits ein städtebauliches Bedürfnis nach solchen vertikalen Akzenten bestand und anderseits grössere Grün- oder Freiflächen geschaffen, bzw. erhalten wurden. Als geeignete Standorte für Dominanten wurden in der Regel grössere Plätze und Strassenverzweigungen oder wichtige Ausfall- oder Ringstrassen betrachtet. Letzteres ist bei der projektierten Luzernerstrasse, denen vier der insgesamt fünf Hochhausblöcke ihre - westliche - Längsseite zukehren, der Fall. Es wird sich dabei um ein Teilstück einer sehr wichtigen Ringstrasse handeln, welche dereinst den Escher-Wyss-Platz, bzw. die dort zusammentreffenden Expressstrassenäste im Zuge der bestehenden Anlagen von Hardstrasse, Hardplatz und Albisriederplatz sowie weiter in südlicher Richtung mit der die Funktionen der Ausfallroute nach dem Knonaueramt besitzenden, kürzlich ausgebauten Birmensdorferstrasse verbinden wird. Die künftige grosse Verkehrsbedeutung dieses Strassenzuges manifestiert sich auch in seinem sehr beachtlichen Baulinienabstand von 42 m. Die Plazierung des fünften Hochblockes ungefähr in der südöstlichen Ecke des ganzen Areals, d. h. nahe bei der Einmündung der Sallenbach- in die Schaufelbergerstrasse, in die direkt gegenüber diesem Block noch die Burstwiesenstrasse einmündet, lässt sich ebenfalls mit einer besonderen Verkehrssituation begründen, zumal die Schaufelbergerstrasse bloss rund 100 m weiter südlich an der schon genannten, dort platzartig ausgeweiteten Birmensdorferstrasse endet, zu welcher der Bauplatz dieses Hochhausblockes wenigstens visuell gehört.

Das vorliegende Projekt ist aber vor allem unter dem Gesichtspunkt der Schaffung und Erhaltung von grossen Frei- und Grünflächen zu beurteilen. Das zur Verfügung stehende, nur unmerklich von Norden nach Süden ansteigende Areal mit seiner überdurchschnittlichen Ausdehnung von mindestens 33 000 m2 und seiner gut arrondierten Form ist für die Verwirklichung eines Grossversuches in sogenannter Mischbauweise besonders geeignet. Die Konzentration des dort an sich zulässigen Bauvolumens (das Gebiet, gehört zur dreigeschossigen Zone) nicht nur in viergeschossigen, sondern auch in vier neungeschossigen Blöcken sowie die schachbrettartige Anordnung sämtlicher Neubauten erlauben die Aussparung bzw. Erhaltung von sehr ausgedehnten Frei- und Grünflächen. Diese verleihen dem ganzen Projekt eine eindrucksvolle Grosszügigkeit und Weiträumigkeit, obwohl die bauordnungsmässige und damit auch die hier nun geplante Ausnützung dank der für eine Ueberbauung sehr günstigen Form und Situierung des Areals zwischen drei Strassenzügen ziemlich über dem für die dreigeschossige Zone errechneten Durchschnitt liegen. So verbleiben östlich der Hochhausblöcke O, M und K zusammenhängende, gegen die Schaufelbergerstrasse sich öffnende Grün- bzw. Freiflächen mit den überdurchschnittlichen Ausmassen von rund zweimal rund 80 - 90 m auf 25 - 50 m sowie von rund 80 - 90 m auf rund 50 - 65 m. Ganz besonders aber ist die von den Blöcken H, J, P, Q und G umschlossene zentrale zweischenklige Grünfläche im Ausmass von rund 45 - 50 auf 90 m sowie 25 m auf 40 m zu begrüssen, wo sich die Bewohner der Siedelung vom Strassenverkehr abgewandt und geschützt ergehen und erholen können. Diese grosszügige Grünflächenerhaltung ist, abgesehen von der geschickten Plazierung der einzelnen Baukuben an sich und im Verhältnis zueinander, auch auf die Tatsache zurückzuführen, dass der grössere Teil der von den städtischen Behörden geforderten Autoabstellplätze, nämlich rund 184 von insgesamt 235 in fünf unterirdischen, mit Erde überdeckten Garagen vorgesehen sind, während die restlichen ca. 50 oberirdischen Parkierungsmöglichkeiten ziemlich peripher oder dann in den schmäleren Zwischenräumen zwischen den einzelnen Häusern angeordnet, werden. Um diese grosszügige und weiträumige Gesamtkonzeption des Projektes auch in Zukunft möglichst ungeschmälert beibehalten zu können, ist zu verlangen, dass der den Bauherrschaften ohnehin aufzuerlegende sogenannte Ausnützungsrevers dahin präzisiert wird, dass die auf dem vorliegenden Katasterplan eingezeichneten Grünflächen dauernd als solche erhalten werden müssen und demnach nie, z. B. zwecks Herstellung weiterer Parkplätze verkleinert werden dürfen. Ueberdies ist festzuhalten, dass beim Bau der Luzernerstrasse zwischen dieser und den heute geplanten Neubauten Bäume gepflanzt werden, welche die ungünstigen Einwirkungen des auf dieser Route sicherlich zu erwartenden grossen Verkehrs auf die Wohnungen möglichst mildern können. Mit, beiden Auflagen haben sich die verantwortlichen Architekten namens ihrer Klienten übrigens mündlich einverstanden erklärt.

Sodann ist es in städtebaulicher Hinsicht wertvoll, dass durch die Errichtung von drei-, vier- und neungeschossigen Blöcken statt von durchgehend dreigeschossigen Neubauten im Sinne der Bauordnung eine Gliederung und Auflockerung der Ueberbauung nicht bloss auf dem Areal der Gesuchsteller selber, sondern auch im weiteren Umkreis erreicht wird. Das dortige Gebiet von Wiedikon ist nämlich zum grössten Teil mit der Bauordnung entsprechenden, relativ niedergeschossigen Wohnblöcken überdeckt. Da diese Gegend schützenswerter baulicher Aspekte entbehrt, werden sich die Hochhäuser auch im weiteren baulichen Rahmen gesehen befriedigend in ihre Umgebung einfügen, zumal rund 200 bis 500 m nördlich des Baugrundstückes die rund 32 m und 43 m hohen Hochhäuser der Baugenossenschaft Im Gut und der Immobiliengesellschaft Mühlehof AG sich erheben sowie rund 300 - 500 m westlich vom Bauplatz die rund 32 m und 43 m hohen Hochhäuser der Bauunternehmung Halter und der Baugenossenschaft Graphika projektiert sind bzw. in Ausführung stehen. Neben diesen merklich höhern Dominanten werden die geplanten, maximal rund 26,5 m hohen Scheibenhochhäuser nicht zu auffällig in Erscheinung treten. Sie können daher, trotz der damit bewirkten Häufung von vertikalen Akzenten in diesem Stadtgebiet, städtebaulich hin- [p. 757] genommen werden. Es ist lediglich zu verlangen, dass sie, zur Milderung ihrer Fernwirkung, in zurückhaltendem Farbton gehalten werden.

3. Eine ins Gewicht fallende Beeinträchtigung namentlich der Belichtung und Besonnung von bestehenden oder erst projektierten Häusern auf Nachbarliegenschaften durch die geplanten fünf Hochhausblöcke ist in Anbetracht der Tatsache, dass vier davon an der einen Baulinienabstand von 42 m aufweisenden Luzernerstrasse aufgereiht werden, sowie dass zwischen dem nördlichsten und dem südlichsten (dem fünften) Hochhausblock einerseits sowie den zunächst gelegenen Nachbarhäusern jenseits von Höfliweg, Schaufelberger- und Sallenbachstrasse anderseits Abstände von minimal 30 - 35 m vorhanden sind, von vornherein nicht zu befürchten. Hingegen werden die gewöhnlichen Häuser Pol.-Nrn. 20, 32, 48 und 58 der Gesuchsteller selber durch die südlich davon in Entfernungen von je 13,85 m und 20 m sich erhebenden Hochhäuser Pol.-Nrn. 28, 44, 12 und 64 ziemlich beschattet. Da diese zum Teil erheblich unter dem baugesetzlichen Minimum von % der grösseren Gebäudehöhe liegenden Masse aber überall nur übereck auftreten sowie da die betroffenen Bauprojekte mit ihren südlichen bzw. westlichen Längsseiten gegen die oben genannten, überdurchschnittliche Ausmasse aufweisenden Grünflächen orientiert sind, kann diese Beschattung hingenommen werden.

4. Rein polizeilich ist gegen das Projekt ebenfalls nichts einzuwenden. Dies gilt namentlich in feuerpolizeilicher Hinsicht. Sofern die im erstgenannten Baubewilligungsbeschluss enthaltenen zahlreichen feuerpolizeilichen Bedingungen der Stadt, mit denen auch die kantonale Gebäudeversicherung einverstanden ist, restlos erfüllt werden, ist diesbezüglich nichts zu bemängeln. In verkehrspolizeilicher Beziehung ist festzuhalten, dass für die insgesamt 452 Wohnungen und zwei Werkstatträume die von der Stadt verlangten 235 Abstellplätze bereit gestellt werden.

5. Schliesslich ist auch vom Standpunkt der Ausnützung aus gesehen gegen das Projekt nichts Grundsätzliches einzuwenden, da sich diese nach den vorliegenden und nachkontrollierten Berechnungen der Bauherrschaften im Rahmen derjenigen einer bauordnungsmässigen Vergleichslösung hält. Es ist jedoch zu verlangen, dass zugunsten des Kantons im Grundbuch ein Ausnützungsrevers eingetragen wird, der im Sinne der unter Ziffer 2 hievor gemachten Ausführungen auch die ungeschmälerte Erhaltung der Grünflächen miteinschliesst. Mit der Auferlegung dieser «qualifizierten» öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen haben sich die verantwortlichen Architekten ebenfalls mündlich einverstanden erklärt.

6. Zusammenfassend ist zu sagen, dass die zu grossen Gebäudehöhen und Geschosszahlen bei den elf Neubauten Schaufelbergerstrasse 16/18, 28/30, 44/46, 60/64 und Sallenbachstrasse 12/14 unter den genannten Bedingungen genehmigt werden können.

Auf Antrag der Baudirektion

beschliesst der Regierungsrat:

I. Die von der Bausektion II des Stadtrates Zürich den Erben Müller, E. Meier sowie den Erben Stemmer, alle in Zürich, mit Beschlüssen Nrn. 360 und 1578 sowie 296 und 625 vom 11. März und 13. Oktober 1960 sowie vom 24. Februar und 21. April 1961 erteilten Baubewilligungen für die Errichtung von sechsundzwanzig Mehrfamilienhäusern mit zusammen 452 Wohnungen und zwei Werkstatträumen, fünf unterirdischen Garagen für zusammen 184 Autos sowie 51 oberirdische Parkplätze auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 1548, 1591, 1592, 6868 - 6873, 7180, 7339, 7406 und 7441, Schaufelbergerstrasse 16 - 24, 28 - 38, 44 - 64 und private Sallenbachstrasse 8 - 14 sowie projektierte Luzernerstrasse in Zürich-Wiedikon, werden soweit sie die Gebäudehöhen von rund 24 - 26,5 m und die Zahl von je neun Vollgeschossen bei den elf Neubauten Pol.-Nrn. 16/18, 28/30, 44/46 und 60 - 64 sowie 12/14 (Blöcke O, M, K, Q, und H) betreffen, unter folgenden Vorbehalten genehmigt:

1. Zugunsten des Kantons ist im Grundbuch eine öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung anzumerken, wonach das auf dem massgeblichen Katasterplan vom 24. Januar 1961 grün angelegte Areal nicht weiter als nach den vom Regierungsrat mit Beschluss Nr. 1543 vom 4. Mai 1961 genehmigten Plänen überbaut und baulich ausgenützt werden darf sowie wonach die darauf eingezeichneten Grünflächen dauernd als solche erhalten werden sollen und demnach nie, z. B. zwecks Herstellung von weiteren Parkplätzen, verkleinert werden dürfen; der Baudirektion ist vor Baubeginn ein entsprechender Grundbuchauszug zuzustellen;

2. Bei der Erstellung der projektierten Luzernerstrasse ist durch eine geeignete Baumbepflanzung darnach zu trachten, die Verkehrslärmeinwirkungen auf die Neubauten soweit als möglich zu verringern;

3. Die Hochhäuser sind in einem im Einvernehmen mit dem städtischen Hochbauamt festzulegenden zurückhaltenden Farbton zu halten;

4. Die Erteilung der erforderlichen Ausnahmebewilligungen für die weiteren baugesetzlichen Verstösse durch die Baudirektion bleibt vorbehalten.

II. Die Kosten, bestehend aus einer Staatsgebühr von Fr. 600 sowie den Ausfertigungsgebühren, werden den Gesuchstellern auferlegt.

III. Mitteilung an Architekt H. Hochuli, Nüschelerstrasse 44, Zürich 1, zuhanden der Erben Müller und E. Meier, die Architekten A. und R. Lendi, Ottikerstrasse 53, Zürich 6, zuhanden der Erben Stemmer, die Bausektion II des Stadtrates Zürich, das Grundbuchamt Zürich-Wiedikon sowie an die Direktion der öffentlichen Bauten.