[p. 1396] A. Die Firma Renault (Suisse) SA beabsichtigt, ein Areal von rund 12 000 m2 an der Unterwerkstrasse/ Thurgauerstrasse in Glattbrugg zu erwerben und mit einem Verkaufs- und Reparaturwerkstattgebäude zu überbauen. Das fragliche Grundstück liegt in einer sogenannten Meldezone, in deren Bereich private Bauvorhaben daraufhin untersucht werden müssen, ob sie nicht die Erstellung von öffentlichen Parkierungsanlagen verunmöglichen, welche im Zusammenhang mit dem künftigen U-Bahn-Ast Zürich-Kloten (Park and Ride-System) an dieser Stelle vorgesehen sind. Der Gemeinderat Opfikon überwies deshalb die eingereichten Planunterlagen der Baudirektion zur Prüfung. Nachdem anfänglich der Erlass eines befristeten Bauverbotes im Sinne von § 149 a des Baugesetzes zur Sicherung des für die Parkierungsanlagen benötigten Landes erwogen wurde, zeigte sich im Gespräch mit der Bauherrschaft die grundsätzliche Möglichkeit, das Bauvorhaben Renault mit den künftigen Park and Ride-Anlagen zu kombinieren. Zur näheren Abklärung der technischen und betrieblichen Realisierbarkeit eines solchen gemeinsamen Werkes sowie zur Gewinnung der erforderlichen Unterlagen für die Regelung der internen Beziehungen der beiden Partner (insbesondere Form und Umfang der Beteiligung am Grundeigentum sowie Rechte und Pflichten bei der Erstellung und beim Betrieb der beiden Baukomplexe), vereinbarten die Firma Renault (Suisse) SA und die Baudirektion als Vertreterin des Kantons, den Architekten Hans Hochuli, Spiegelhofstrasse 52, Zürich, und Edward J. Cukierman, Kanzleistrasse 17, Zürich, einen entsprechenden Projektierungsauftrag zu erteilen. Ueber ihre vorläufigen gegenseitigen Beziehungen verständigten sich die Parteien in einem seitens des Kantons von der Baudirektion gezeichneten Vertrag vom 21. Februar 1969. Danach hat sich der Kanton nach Vorliegen der Projektpläne, aber vor Baueingabe, darüber zu entscheiden, ob er auf eine Beteiligung an der Ueberbauung verzichtet und das Grundstück zur selbständigen Ueberbauung durch die Firma Renault (Suisse) SA freigibt. Nach Ablieferung der mit Projekt Variante 5 bezeichneten, vom 1. September 1969 datierten Planunterlagen durch die Architekten fanden in den Monaten Oktober und November 1969 verschiedene Besprechungen zwischen Vertretern der Baudirektion einerseits und der Firma Renault anderseits statt, welche in einem von Dr. Wolfer, Nüschelerstrasse 35, Zürich, als Rechtsberater der Vertragspartnerin ausgearbeiteten zweiten Vertragsentwurf vom 26. November 1969 mit Ergänzungen vom 9. Dezember 1969 ihren vorläufigen Niederschlag fanden.

Von diesem Vertragsentwurf nahm der Regierungsrat am 29. Januar 1970 mit Beschluss Nr. 518 in zustimmendem Sinne Kenntnis und beauftragte die Direktionen der öffentlichen Bauten und der Finanzen, die Verhandlungen mit der Vertragspartnerin zu Ende zu führen und den öffentlich beurkundeten Vertrag dem Regierungsrat zur Genehmigung zu unterbreiten.

B. Inzwischen wurde das Vertragswerk über den gemeinsamen Erwerb des Grundstückes und die gleichzeitige Begründung von Stockwerkeigentum sowie über die Erstellung des Gebäudes auftragsgemäss bereinigt und am 12. Juni 1970 öffentlich beurkundet.

Gegenüber dem Vertragsentwurf, wie er dem Regierungsrat in der Sitzung vom 29. Januar 1970 vorgelegt wurde, haben sich im definitiven Vertragstext lediglich unbedeutende materielle Aenderungen ergeben. So wurde insbesondere eine Vereinbarung über das Anbringen von Reklameeinrichtungen auf dem bzw. am Parkhaus getroffen, nach welcher der Firma Renault (Suisse) SA ein Vorrecht zur Aufstellung derartiger Einrichtungen gegen periodisches Entgelt eingeräumt wird, für den Fall, dass der Kanton bzw. dessen allfälliger Rechtsnachfolger das Gebäude Privaten zu solchen Zwecken zur Verfügung stellt. Die Werbung für öffentliche Zwecke wurde dabei ausdrücklich vorbehalten.

Die Parteien legten den Vertragsentwurf in Anbetracht der teilweise schwierigen und neuartigen sachenrechtlichen und grundbuchtechnischen Probleme dem Notariatsinspektor zur Stellungnahme vor. Dieser empfahl mehrere redaktionelle Aenderungen, welche in der bereinigten Fassung praktisch vollumfänglich berücksichtigt wurden. Im übrigen machte er darauf aufmerksam, dass die Begründung von Stockwerkeigentum und die Festlegung der Wertquoten mit 45/100 (Kanton) und 55/100 (Renault) das Verhältnis der von den beiden Eigentümern in der Liegenschaft Kat.-Nr. 5790 investierten Mittel unrichtig wiedergebe für die Zeit, da der dem Kanton zustehende und von ihm zu finanzierende Parkhausteil des zu erstellenden Gebäudes noch nicht gebaut ist. Dieses Bedenken, welches ohnehin weitgehend rechtstheoretischer Natur und kaum von praktischer, insbesondere wirtschaftlicher Bedeutung sein dürfte, hätte allenfalls mit der Bestellung einer temporären Baurechtsdienstbarkeit mit nachfolgender Begründung des Stockwerkeigentums zerstreut werden können, eine Rechtskonstruktion, die den ohnehin komplexen und umfangreichen Vertrag noch wesentlich komplizierter gestaltet und in seiner späteren Anwendung erschwert hätte. Es wurde somit aus weitgehend praktischen Erwägungen von beiden Parteien am gewählten Rechtsinstitut des Stockwerkeigentums festgehalten. Es ergibt sich aus der Interessenlage, dass der getroffenen privatrechtlichen Vereinbarung seitens des Kantons ohne weiteres zugestimmt werden kann. Solange der Kanton seine Mittel lediglich in seinem Bodenanteil, nicht aber im zu erstellenden Gebäude anlegt, die Firma Renault (Suisse) SA dagegen sowohl in Grundstückteil wie Gebäudeteil investiert, während die Quotenaufteilung auf das künftige, definitive Wertverhältnis (nach Erstellen des Parkhauses) abstellt, ergibt sich eine vorübergehend unpräzise Darstellung der wirtschaftlichen Beteiligung zuungunsten der Vertragspartnerin bzw. zugunsten des Kantons. Nachdem der Firma Renault (Suisse) SA dieser Tatbestand bekannt ist und sie der gewählten Lösung, insbesondere der definitiven Bezeichnung der Quotenanteile, dennoch zustimmt, kann der Vertrag auch in diesem Punkt ohne Bedenken genehmigt werden. Der zuständige Notar verlangte auf Grund der geschilderten Situation, dass die Parteien die Urkundsperson bzw. den Grundbuchverwalter von jeder Verantwortung und Haftung für allfällige Folgen aus dem Vertragsverhältnis entlasten. Diese Erklärung wurde auf Grund des Hauptvertrages von beiden Parteien anlässlich der öffentlichen Beurkundung abgegeben.

Es zeigte sich ferner im Verlauf der gleichzeitig mit den Vertragsverhandlungen vorgenommen Projektierungsarbeiten, dass eine bestehende elektrische Uebertragungsleitung der Schweizerischen Bundesbahnen die Erstellung sowohl des Gebäudeteiles Renault wie des Parkhausteiles einstweilen behindert bzw. verunmöglicht. Die zuständige Kreisdirektion III der Schweizerischen Bundesbahnen wurde deshalb ersucht, die Möglichkeiten einer Verlegung der fraglichen Leitung zu prüfen. Mit Schreiben vom 9. Juni 1970 sicherte die Kreisdirektion den Parteien zu, die Leitung etappenweise aus dem Baugrundstück zu verlegen. Was den Bauteil Kanton betrifft, verpflichten sich die Schweizerischen Bundesbahnen, «dass die infolge des Bauvorhabens der Renault SA in erster Etappe und als Provisorium verlegte Eisenbahn-Uebertragungsleitung auf den Zeitpunkt der Erstellung der projektierten Glattalstrasse, spätestens aber bis in zehn Jahren, definitiv verlegt wird». Auf Grund dieser Zusicherung erscheinen die Interessen des Staates als hinreichend gewahrt, da der vorläufige Zeitplan für die Erstellung des U-Bahnastes nach Kloten kein Bedürfnis erkennen lässt, das Parkhaus früher erstellen zu können.

C. Ueber den Kaufvertrag liegt ein bereinigter Vertragstext vor, welcher wie folgt lautet: [p. 1397]

Kaufvertrag

Die nachgenannten Personen, nämlich:

1. Luigi Butti, geh. 1905, von Zürich, Baumeister, Mattackerstrasse 33, 8052 Zürich,

2. Hans Hochuli, geh. 1912, von Zürich, Architekt, wohnhaft Spiegelhofstrasse 52, 8032 Zürich,

als Gesamteigentümer infolge einfacher Gesellschaft, verkaufen hiermit an:

1. Renault (Suisse) SA, mit Sitz in Regensdorf, Riedthofstrasse 124, Miteigentümerin zu 55100 des Kaufsobjektes,

2. Kanton Zürich, vertreten durch die Direktion der öffentlichen Bauten, Miteigentümer zu 46/100 des Kaufsobjektes, was folgt:

In der Gemeinde Opfikon Grundbuchblatt Nr. 2495

Kat. 5790 Plan 39

Ein Wohnhaus an der Unterwerkstrasse 4, Glattbrugg, unter Vers.-Nr. 347 seit 1967 für Fr. 68 000 assekuriert, eine Scheune, Stall und Schopf, daselbst, unter Vers.-Nr. 348 seit 1967 für Fr. 31 000 assekuriert, mit einer Hektare zwanzig Aren 73 m2 Gebäudegrundfläche und Gärtnerei im Reutacker. Grenzen: lauf Grundplan, den Parteien vorgelegt. Anmerkungen:

1. Ist Mitglied der Meliorationsgenossenschaft Opfikon-Oerlikon. AP. 3

2. Der Eigentümer ist Mitglied der Entwässerungsgenossenschaft Oerlikonerried.

Dat. 13. 9.1943 AP. 181

3. Der Eigentümer ist Mitglied der Entwässerungsgenossenschaft Oberhauserried-Opfikon.

Dat. 17. 2.1942 AP. 170

4. Prekaristisches Verhältnis betreffend der von der Entwässerungsgenossenschaft Oberhauserried-Opfikon auf

Zusehen hin bewilligten Ableitung von Abwasser.

Dat. 11. 2.1943 AP. 176

5. Provisoriumsrevers der Politischen Gemeinde Opfikon.

Dat. 7. 2.1958 SP. 1154

Dienstbarkeiten

a) Last: Durchleitungsrecht für drei Hochspannungsfreileitungen mit Bau- und Pflanzbeschränkung zugunsten Kat.-Nr. 3278 Zürich-Seebach (Bl. 1781).

Dat. 8. 9.1954 SP. 1119

b) Last: Tretrecht zugunsten Kat.-Nr. 5789.

Dat. 6. 5.1968 SP. 1502

Genauer Wortlaut der Anmerkungen und der Dienstbarkeiten den Parteien bekannt bzw. verlesen.

Der Kaufpreis beträgt Fr. 4 088 000 (Franken vier Millionen achtundachzigtausend) und ist, zuzüglich fünf Prozent ab 1. November 1967 bis zum Tage der Eigentumsübertragung, anlässlich der letztern an die Verkäufer zu bezahlen, Zug um Zug gegen die pfandrechtsfreie Uebertragung des Kaufsobjektes durch die Verkäufer.

Der Kaufpreis wird im internen Verhältnis der beiden Käufer zu 55% von der Käuferin Nr. 1, Renault (Suisse) SA, zu 45% vom Käufer Nr. 2, Kanton Zürich, bezahlt.

Weitere Bestimmungen

1. Die Eigentumsübertragung findet sofort im Anschluss an die öffentliche Beurkundung dieses Vertrages statt.

Der Bezirksrat Bülach hat mit Beschluss vom 21.12. 1967 dem (Allein-)Erwerb des Kaufsobjektes durch die Firma Renault (Suisse) SA im Sinne des Bundesbeschlusses über die Bewilligungspflicht für den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland zugestimmt, was auch für den heutigen Teilerwerb (als Miteigentümerin) gilt.

2. Der Antritt des Kaufsobjektes in Rechten und Pflichten, Nutzen und Gefahr durch die Erwerber findet mit der Eigentumsübertragung statt.

Die mit dem Kaufsobjekt verbundenen Steuern und Abgaben etc. rechnen die Parteien, Wert Antrittstag, ausseramtlich miteinander ab.

3. Jede Gewährleistung der Verkäufer ist wegbedungen.

4. Die Kosten der öffentlichen Beurkundung dieses Vertrages werden vom Käufer Nr. 2, Kanton Zürich, zu seinen alleinigen Lasten übernommen.

Die Kosten der Handänderung, einschliesslich Handänderungssteuer der Gemeinde Opfikon, werden von den Parteien je zur Hälfte übernommen; im internen Verhält nis der beiden Käufer zu 55% von der Käuferin Nr. 1, Renault (Suisse) SA, 45% vom Käufer Nr. 2, Kanton Zürich. - Der letztere behält sich jedoch vor, gestützt auf § 180 lit. a Steuergesetz, für sich die Befreiung von der Handänderungssteuer zu verlangen.

5. Die Parteien bescheinigen den Empfang des Formulares NK. 54 mit den Bestimmungen betreffend das gesetzliche Pfandrecht für die Grundsteuern.

Die Grundstückgewinnsteuer hat die Verkäuferschaft zu entrichten. Die Bezahlung des mutmasslichen Betrages der aus diesem Verkauf resultierenden Grundstückgewinnsteuer laut Ausrechnung des Steueramtes Opfikon ist durch eine Bankgarantie der Zürcher Kantonalbank sichergestellt, über deren Errichtung sich die Verkäufer heute ausgewiesen haben.

6. Pacht- und Mietverträge bestehen bezüglich des Kaufsobjektes keine bzw. werden von den Erwerbern nicht übernommen.

7. Die bezüglich des Kaufsobjektes abgeschlossenen Schadenversicherungspolicen sind den Erwerbern heute übergeben worden. Die Parteien sind auf Art. 54 WG aufmerksam gemacht worden, wonach solche Versicherungen schriftlich innert 14 Tagen seit Handänderung abgelehnt werden müssen, wenn sie nicht übernommen werden wollen.

8. Die Erwerber sind darüber orientiert, dass das Kaufsobjekt vom Quartierplanverfahren «Rennbahn» miterfasst wird. Sie verpflichten sich hiermit, die bezüglich des Kaufsobjektes sich ergebenden Pflichten und Rechte zu übernehmen.

Dagegen trägt die Verkäuferschaft sämtliche Kosten dieses Quartierplanverfahrens in bezug auf das Kaufsobjekt, ebenso die Entschädigung der in diesem Zusammenhang landabtretenden Grundeigentümer.

Anderseits stehen sämtliche in diesem genannten Quartierplanverfahren bezüglich des Kaufsobjektes unter irgendeinem Titel anfallende Entschädigungen den Verkäufern allein zu.

Landabtretung und Beitragsleistung an einen allfälligen Ausbau der Unterwerkstrasse sind ausschliesslich Sache der Erwerber.

9. Die Verkäufer verpflichten sich, auf Verlangen der Käufer und gemäss deren Weisungen diese bei der Durchführung des Quartierplanverfahrens (einschliesslich Rekursverfahren) auf ihre Kosten zu vertreten, zu welchem Zwecke die Käufer den Verkäufern die erforderlichen Vollmachten zu erteilen haben.

10. Die Verkäufer erklären ausdrücklich, dass keine Rechte Dritter bestehen, welche Anlass zur Eintragung von gesetzlichen Grundpfandrechten geben könnten.

11. Die Käuferin Nr. 1, Renault (Suisse) SA, verpflichtet sich, die Maurerarbeiten für die von ihr heute auf dem Kaufsobjekt projektierte Ueberbauung zu mittleren Konkurrenzpreisen an den Verkäufer Nr. 1, Luigi Butti, zu übertragen, wobei sie die Qualität dieser Ueberbauung bestimmt.

Vergibt die Renault (Suisse) SA diesen Auftrag anderweitig, so hat sie an Luigi Butti per Saldo aller Ansprüche eine Konventionalstrafe von Fr. 50 000 (Franken fünfzigtausend) zu bezahlen; verzichtet Luigi Butti auf die Uebernahme der Arbeiten, so entfällt jegliche Entschädigungspflicht ihm gegenüber.

Für die dem Verkäufer Nr. 2, Hans Hochuli, zu übertragenden Architektenarbeiten ist der zwischen ihm und Edward Cukierman einerseits und der Käuferin Nr. 1, Renault (Suisse) SA, andererseits abgeschlossene Architektenvertrag vom 21. 2.1969 massgebend.

12. Mit dem Abschluss dieses Vertrages gilt der am 17. Oktober 1967 zwischen der gleichen Verkäuferschaft und Renault (Suisse) SA als Käuferin öffentlich beurkundete Kaufvertrag (Hpt. beleg Opfikon 1967 Nr. 286) als aufgehoben.

ist heute durch Uebergabe entsprechender Checks an die Verkäufer wie folgt getilgt worden: [p. 1398]

14. Vertretung:

Die Verkäufer, die Herren Luigi Butti, 1905, und Hans Hochuli, 1912, sind laut schriftlichen Vollmachten vertreten durch Herrn Dr. iur. Paul Hainard, Rechtsanwalt, Zürich (Bel. 1967 Nr. 286 a).

Die Mitkäuferin Renault (Suisse) SA ist heute vertreten durch Hrn. Georges Ragache, Generaldirektor, Zürich. Der Kanton Zürich durch Hrn. H. Märki, kant. Liegenschaftenverwalter, Zürich.

Das Grundstück Kat.-Nr. 5790 misst 12 073 m2 und befindet sich in der Industriezone im Reutacker in Opfikon westlich der Thurgauerstrasse an der Stadtgrenze. Der Gesamtkaufpreis beträgt Fr. 4 088 000 oder Fr. 338.60 pro m2 und ist hoch. In der Nähe des Kaufareals in Opfikon konnten keine so hohen Preise ermittelt werden. Dieser Kaufpreis lehnt sich an die Bodenpreise im angrenzenden Industriegebiet im Stadtquartier Zürich-Seebach an. Der Staat erwirbt das Grundstück im Miteigentum zu 45/100. Der Kaufpreisanteil des Staates beträgt somit Fr. 1 839 600. Der Kaufpreis ist ab 1. November 1967 bis zum Tage der Eigentumsübertragung, welche am 13. Juli 1970 vorgesehen ist, zu 5% pro Jahr zu verzinsen. Der Zins auf die ganze Kaufsumme beträgt per Antrittstag Fr. 551 880, so dass sich ein Kaufpreis, Wert 13. Juli 1970, von Fr. 384.30 pro m2 ergibt. Der Zinsanteil des Staates beläuft sich auf Fr. 248 346, so dass sich der Kaufpreis- und Zinsanteil für den Staat auf Fr. 2 087 946 stellt. Die Handänderungssteuer der Gemeinde Opfikon wird je hälftig getragen. Die von der Verkäuferschaft, Luigi Butti, Baumeister, Zürich, und Hans Hochuli, Architekt, Zürich, zu bezahlende Grundstückgewinnsteuer wird durch eine Bankgarantie der Zürcher Kantonalbank sichergestellt. Die Käufer treten in das pendente Quartierplanverfahren «Rennbahn» ein. Die Verkäuferschaft trägt sämtliche Kosten dieses Verfahrens. Anderseits fallen alle Entschädigungen dieser zu. Die Landabtretung und Beitragsleistung an einen allfälligen Ausbau der Unterwerkstrasse sind ausschliesslich Sache der Erwerber. Mit dem Abschluss dieses Vertrages gilt der am 17. Oktober 1967 zwischen der gleichen Verkäuferschaft und der Renault (Suisse) SA, als Käuferin, öffentlich beurkundete Kaufvertrag als aufgehoben.

Der Kaufpreis und die Nebenkosten können vorerst im Sinne einer Vermögensanlage aus dem Finanzvermögen bestritten werden, weil das Land ohne Beeinträchtigung einer öffentlichen Aufgabe wieder veräussert werden könnte. Bei der Errichtung eines Parkhauses durch den Staat müsste das Areal seinerzeit zum Verwaltungsvermögen übertragen werden, wofür - wie für die Baukosten - ein Ausgabenkredit einzuholen wäre.

Es kann nicht Aufgabe des Kantons Zürich sein, einen Annexbetrieb zur Untergrundbahn, wie ein solches Parkhaus in Oberhausen-Opfikon ihn darstellt, selber zu erstellen und zu betreiben. Die ersten Ueberlegungen zur finanziellen Beteiligung des Staates an der U-Bahn gehen in der Richtung, dass der Staat sich zur Hauptsache auf einen Baubeitrag beschränkt und die Finanzierung des Betriebes im wesentlichen der Stadt und den Landgemeinden überlässt. Es werden daher seinerzeit die Rechte und Pflichten aus dem Vertrag mit der Renault (Suisse) SA einem Dritten übertragen werden müssen.

Auf Antrag der Direktionen der öffentlichen Bauten und der Finanzen

beschliesst der Regierungsrat:

I. Der Vertrag zwischen der Firma Renault (Suisse) SA, Riedthofstrasse 124, Regensdorf, und dem Staat Zürich, vertreten durch die Baudirektion, vom 12. Juni 1970, über den gemeinsamen Erwerb eines Grundstückes in Opfikon und die gleichzeitige Begründung von Stockwerkeigentum sowie über die Erstellung des Gebäudes, wird genehmigt.

II. Dem vorliegenden Kaufvertrag zwischen Luigi Butti, Baumeister, Mattackerstrasse 33, Zürich, und Hans Hochuli, Architekt, Spiegelhofstrasse 52, Zürich, als Verkäufer, und der Renault (Suisse) SA, Regensdorf, Miteigentümer zu 55/100 und dem Kanton Zürich, Miteigentümer zu 45/100 als Käufer, über das Grundstück Kat.-Nr. 5790 im Reutacker in Opfikon zum Gesamtpreis von Fr. 4 088 000 zuzüglich 5% Zins ab 1. No-

vember 1967 bis zum Tage der Eigentumsübertragung, wird zugestimmt.

Der Kaufpreisanteil des Staates beträgt Fr. 1 839 600.

Die Finanzdirektion wird ermächtigt, diesen Kaufvertrag grundbuchlich zu vollziehen.

III. Der Kaufpreisanteil von Fr. 1 839 600 nebst Zinsen, Steuern und Kosten sind der Vermögensrechnung, Konto 7101.171, realisierbare Liegenschaften, zu belasten.

IV. Mitteilung an die Firma Renault (Suisse) SA, Riedthofstrasse 124, Regensdorf, und an das Grundbuchamt Bassersdorf (je im Dispositiv I und II) sowie in extenso an die Direktionen der öffentlichen Bauten und der Finanzen.