[p. 602] Mit Beschluss Nr. 2282 vom 17. Juni 1966 nahm der Regierungsrat vom Bericht der Baudirektion über das von Architekt J. Schilling ausgearbeitete Richtmodell für die Beurteilung von Bauvorhaben im Gebiet der Schutzverordnung Greifensee in zustimmendem Sinne Kenntnis. Im Rahmen dieses Richtmodells sind von der Firma E. Göhner AG im Verlauf der letzten Jahre zahlreiche Bauten erstellt worden, und die Ueberbauung auf Grund dieses Richtplans soll so bald als möglich gänzlich abgeschlossen werden. Im Zusammenhang mit der Erstellung von Wohnbauten im Gebiet der «Breite» wurde mit der erwähnten Firma sowie Dr. A. Schellenberg auch ein flächengleicher Landabtausch vorgenommen (RRB Nr. 2678 vom 14. Juli 1966), wobei in den Erwägungen zu diesem Beschluss darauf hingewiesen wurde, dass in den Gebieten des «Sandackers» und der «Grafenwies» noch weitere Landumlegungen nötig sein werden. Ferner hat der Staat Zürich von seinem Grundbesitz in der «Breite», Greifensee, in den Jahren 1968 und 1970 zwei Landparzellen von ca. 19 141 m2 und ca. 2284 m2 zu Fr. 45 pro m2 für die Erstellung einer Schulhausanlage an die Primarschulgemeinde Greifensee verkauft (RRB Nr. 205 vom 18. Januar 1968 und Nr. 5624 vom 18. Dezember 1969). Die rege Bautätigkeit und die damit verbundene Zunahme der Bevölkerung erfordern nun einen nochmaligen Ausbau der in den letzten Jahren erstellten Schulhausanlage. Als Standort für die Erweiterungsbauten kommt nur die dem Kanton Zürich gehörende Parzelle Nr. 472 im Ausmass von ca. 11 660 m2 in Betracht. Dieses noch nicht vollständig erschlossene Grundstück befindet sich in der Einfamilienhauszone und wird von der Schulhausanlage sowie von Wohnbauten umgeben.

Die Politische Gemeinde Greifensee möchte diese Landfläche erwerben und der Schulgemeinde, welche bereits einen Projekt-Wettbewerb durchgeführt hat, zur Verfügung stellen. Gleichzeitig sollen der E. Göhner AG bzw. der Imoreg AG zur Vollendung der gemäss Richtplan vorgesehenen Ueberbauung folgende Landparzellen abgetreten werden:

Von diesen Grundstücken befinden sich die Parzellen Nrn. 106 und 108 in einer Zone, in der eine mehrgeschossige Ueberbauung zulässig ist, während auf den Parzellen Nrn. 48, 36, 47 und 42 nur Einfamilienhäuser erstellt werden dürfen.

Die Abtretung dieser staatlichen Grundstücke an die Gemeinde Greifensee und die Imoreg AG wurde in den Verhandlungen stets von der Leistung geeigneter Ersatzobjekte abhängig gemacht. Ein Vorschlag, dem Staat in der Gemeinde Schlieren eine Landfläche von ca. 5,3 Hektaren zu überlassen, scheiterte an der vom Gemeinderat Schlieren vorgenommenen Umzonung dieses Gebiets in die Freihaltezone.

In der Folge bot die Gemeinde Greifensee als Ersatz für die in der «Breite» zu erwerbenden ca. 11660 m2 (Parzelle Nr. 472) sieben Grundstücke im Ausmass von total ca. 21 847 m2 zum Abtausch an. Sämtliche Parzellen befinden sich in der II. und III. Zone des Schutzgebiets, wo Bauten nicht zulässig sind. Es handelt sich um Wies- und Streueland, das zwischen dem Greifensee und der Staatsstrasse Fällanden-Greifensee liegt oder in nordöstlicher Richtung an dieses Strassengebiet angrenzt.

Obwohl diese sieben Grundstücke keinen vollwertigen Ersatz für das abzugebende Land in der «Breite» darstellen, so liegt der Erwerb von Land im Schutzgebiet dennoch im Interesse des Staats. Zudem ist zu berücksichtigen, dass die Parzelle in der «Breite» für öffentliche Zwecke (Erweiterung Schulhaus) benötigt wird. Für das abzutretende Grundstück von ca. 11 660 m2 wurde ein Preis von Fr. 80 pro m2 gefordert, gegenüber Fr. 45 pro m2 bei den zwei in den Jahren 1968 und 1970 vorgenommenen Landverkäufen. Von den sieben Realersatzgrundstücken wurden drei mit Fr. 17 pro m2 (Kulturland), eines mit Fr. 7.50 pro m2 (Kultur-/Streueland) und die restlichen drei mit Fr. 2.50 pro m2 (Streueland) bewertet. Daraus ergeben sich folgende Tauschwerte:

Aus der Abtretung von ca. 11660 m2 für Fr. 932 800 ergibt sich eine Grundstückgewinnsteuer von ca. Fr. 180 290, womit sich der Nettoerlös zugunsten des Staats von Fr. 723 819.50 auf ca. Fr. 543 529.50 reduziert. Auf dieser Grundlage wurde am 30. Juli 1971 mit der Politischen Gemeinde Greifensee ein Tauschvertrag öffentlich beurkundet, welcher wie folgt lautet:

Tauschvertrag

zwischen dem Staat Zürich - einerseits - und der Politischen Gemeinde Greifensee - anderseits -.

II. Die Politische Gemeinde Greifensee tritt tauschweise zu Eigentum ab an den Staat Zürich was folgt:

In der Gemeinde Greifensee

Dieses Teilgrundstück ist im beigehefteten, einen wesentlichen Bestandteil dieses Vertrages bildenden Plan grün umrandet.

Anmerkungen

1. Mitglied der Entwässerungsgenossenschaft Nänikon-Greifensee

2. Landwirtschaftliche Liegenschaft [p. 603]

Anmerkungen

1. Mitglied der Entwässerungsgenossenschaft Nänikon-Greifensee

2. Zu dieser Liegenschaft gehören 323/1109 unselbständiges Miteigentum an GR 140

Dienstbarkeiten

a) R: Fuss- und Fahrwegrecht Dat. 12.1.1867

Konst. Prot. 7/552 - 44 wie in Prot. 11/54 - 6-

b) R: Fahrwegrecht

Dat. 21.12.1867 Konst. Prot. 8 S. 17 wie in Prot. 11 S. 55 - 10 Art, 1 und 2 -

Nota

In dieser Grundstücksfläche sind ca. 24 m2 öffentliches Bachgebiet enthalten, gemäss No. 18/1968

Tauschaufzahlung

Die Politische Gemeinde Greifensee hat anlässlich der Eigentumsübertragung eine Tauschaufzahlung von Fr. 723 819.50 (Franken siebenhundertdreiundzwanzigtausendachthundertneunzehn 50/00) an den Staat Zürich zu bezahlen.

Weitere Bestimmungen

1. Der Antritt in Nutzen und Lasten erfolgt mit der Eigentumsübertragung, welche nach erfolgten Genehmigungen gemäss Zf. 7 und nach Anmeldung der heute öffentlich beurkundeten Kaufverträge zwischen der Gryfag Immobilien AG/Imoreg AG und der Politischen Gemeinde Greifensee stattzufinden hat.

2. Die Gewährleistung ist wegbedungen, insbesondere übernimmt die Politische Gemeinde Greifensee keine Gewähr für das Mass ihrer zum Teil noch nicht vermessenen Tauschgrundstücke (OR219).

Die Bedeutung dieser Bestimmungen ist den Parteien bekannt.

3. Die Kosten des Notariates und Grundbuchamtes werden von den Parteien gemeinsam je zur Hälfte bezahlt, ebenso eine allfällige Handänderungssteuer.

Die Parteien beantragen die Befreiung von der Handänderungssteuer gemäss § 180, lit. a StG, da der Erwerb der Parzelle Nr. 472 durch die Politische Gemeinde Greifensee für den Bau eines öffentlichen Schulhauses erfolgt.

4. Allfällige Pachtverhältnisse werden von den Erwerbern übernommen.

5. Die Parteien sind mit Formular auf die Bestimmungen des Steuerrechtes über das gesetzliche Pfandrecht der Gemeinde für Grundsteuern aufmerksam gemacht worden.

6. Vor der Eigentumsübertragung hat die Politische Gemeinde Greifensee die Bewilligung gemäss Art. 218 bis OR einzuholen.

7. Bis zur Eigentumsübertragung ist durch das Ingenieurbüro Walter Kappeler, Brüttisellen, von Parzelle Nr. 530 eine Fläche von ca. 2230 m2 (Kaufsobjekt Zf. 3) als besondere Parzelle auszuscheiden.

8. Den Parteien ist bekannt, dass in der Gemeinde Greifensee das eidg. Grundbuch noch nicht besteht und daher noch dingliche Rechte und Lasten bestehen können, die aus dem Grundprotokoll nicht ersichtlich sind.

9. Dieser Vertrag wird unter folgenden Vorbehalten abgeschlossen:

a) seitens der Politischen Gemeinde:

- Genehmigung dieses Vertrages durch die Gemeindeversammlung Greifensee

- Grundbuchlicher Erwerb der Tauschobjekte 1/1 - 7

b) seitens des Staates Zürich

- Genehmigung dieses Vertrages durch den Regierungsrat des Kantons Zürich.

10. Die Parteien sind heute wie folgt vertreten:

a) der Staat Zürich durch Anton Krummenacher, Adjunkt der kantonalen Liegenschaftenverwaltung, gemäss schriftlicher Vollmacht.

b) Die Politische Gemeinde Greifensee durch Ernst Homberger, Vice-Präsident, Greifensee, und Hansruedi Strebel, Gemeinderatsschreiber, Greifensee.

Die Gemeindeversammlung von Greifensee hat diesem Landabtausch am 29. Oktober 1971 zugestimmt. Der Erlös von Fr. 723 819.50 (abzüglich Grundstückgewinnsteuer von ca. Fr. 180 290) ist der Vermögensrechnung, Konto 7101.173, realisierbare Grundstücke, gutzuschreiben.

Für die an die Imoreg AG im Mettmenried, Land- und Sandacker, Greifensee, abzutretenden sechs Parzellen von zusammen ca. 14 266 m2 offerierte Dr. A. Schellenberg namens dieser Firma in der Gemeinde Stäfa einen Realersatz. Es handelt sich um die beiden Grundstücke Kat.-Nrn. 8383 und 8389, welche eine Gesamtfläche von 15 616 m2 aufweisen. Sie befinden sich an begehrter, sehr sonniger und schöner Lage mit Aussicht auf den Zürichsee und in die Berge und liegen in der Zone II, in der eine zweigeschossige Bebauung zulässig ist. Die Ausnützung beträgt 0,4% mit Zuschlag bei einer Arealüberbauung. Die Grundstücke sind noch nicht erschlossen. Sie stellen aber einen vollwertigen Ersatz für die in Greifensee abzutretenden Parzellen dar. Es ist vorgesehen, darauf eine Ueberbauung für die Beamtenversicherungskasse zu erstellen, wobei bereits ein unverbindlicher Ueberbauungsvorschlag ausgearbeitet worden ist. Das Land kann zu den Selbstkosten von Dr. A. Schellenberg erworben werden, wobei ein Maximalpreis von Fr. 120 pro m2 vereinbart worden ist. Bei einer Gesamtfläche von 15 616m2 würde dies einen Maximal-Kaufpreis von Fr. 1 873 920 ergeben. Dieser Landpreis darf für das sehr schön gelegene Areal als angemessen bezeichnet werden. Die Erstellung von preisgünstigen Wohnungen wird bei diesem Landwert und der schwachen Ausnützung allerdings kaum möglich sein. Sollte die Realisierung einer Ueberbauung nicht in Betracht kommen, so könnten die Grundstücke auch zu Tauschzwecken verwendet werden. Von den in Greifensee an die Imoreg AG abzutretenden Parzellen wurden ca. 3640 m2 (Kaufobjekte Ziffern 1 und 2) mit Fr. 120 pro m2 und ca. 10 626 m2 (Kaufobjekte Ziffern 3 bis 6) mit Fr. 80 pro m2 bewertet. Diese Berechnungen ergeben folgende Kaufpreise:

Aus dem Verkauf von ca. 14 266 m2 Land für Fr. 1 286 880 an die Imoreg AG ergibt sich eine Grundstückgewinnsteuer von ca. Fr. 250 000, welche vom Kaufpreis später in Abzug gebracht werden muss. Die auf diesen Grundlagen am 30. Juli 1971 mit der Imoreg AG und am 21. Dezember 1971 [p. 604] mit Dr. A. Schellenberg öffentlich beurkundeten Kaufverträge lauten wie folgt:

1. Vertrag mit Imoreg AG gemäss Beilage,

2. Vertrag mit Dr. A. Schellenberg gemäss Beilage.

Der Verkaufspreis von Fr. 1 286 880 (abzüglich Grundstückgewinnsteuer von ca. Fr. 250 000) ist der Vermögensrechnung, Konto 7101.173, realisierbare Grundstücke, gutzuschreiben, während der Kaufpreis von Fr. 1 873 920 einstweilen dem gleichen Titel zu belasten ist. Bei der Verwirklichung einer Ueberbauung durch die Beamtenversicherungskasse müssten die Landerwerbskosten nebst Zins dem Finanzvermögen wieder zurückerstattet werden.

Auf Antrag der Direktionen der Finanzen und der öffentlichen Bauten

beschliesst der Regierungsrat:

I. Der am 30. Juli 1971 zwischen der Politischen Gemeinde Greifensee und der kantonalen Liegenschaftenverwaltung namens des Staats Zürich öffentlich beurkundete Tauschvertrag über die Abtretung von ca. 11 660 m2 Wiesland in der «Breite» und den Erwerb von sieben Grundstücken im Ausmass von total ca. 21 847 m2 in der «Furen und Böschen», Gemeinde Greifensee, mit einer Tauschaufgabe von Fr. 723 819.50 zugunsten des Staats wird genehmigt.

II. Der am 30. Juli 1971 zwischen der kantonalen Liegenschaftenverwaltung namens des Staats Zürich, als Verkäufer, und der Imoreg AG, mit Sitz in Fällanden, als Käuferin öffentlich beurkundete Vertrag über den Verkauf von sechs Grundstücken im Mettmenried, Lang- und Sandacker, Greifensee, im Ausmass von zusammen ca. 14 266 m2, mit einem Kaufpreis von Fr. 1 286 880 wird genehmigt.

III. Der am 21. Dezember 1971 zwischen Dr. A. Schellenberg, im Breiteli 2, Fällanden, als Verkäufer, und der kantonalen Liegenschaftenverwaltung namens des Staats Zürich, als Käufer, öffentlich beurkundete Vertrag über den Erwerb der Grundstücke Kat.-Nrn. 8383 und 8389 im Ausmass von zusammen 15 616 m2 im Geissen, Stäfa, mit einem Kaufpreis von Fr. 1 873 920 wird genehmigt.

IV. Die Tauschaufgabe von Fr. 723 819.50 (Tauschvertrag gemäss Dispositiv I) und der Kaufpreis von Fr. 1 286 880 (Kaufvertrag gemäss Dispositiv II) sind der Vermögensrechnung, Konto 7101.173, realisierbare Grundstücke, gutzuschreiben, während der Kaufpreis von Fr. 1 873 920 (Kaufvertrag gemäss Dispositiv III) dem gleichen Konto zu belasten ist. Allfällige im Zusammenhang mit diesen drei Rechtsgeschäften zu erhebende Handänderungs- und Grundstückgewinnsteuern gehen ebenfalls zu Lasten dieses Titels.

V. Mitteilung an den Gemeinderat Greifensee (im Dispositiv I), die Imoreg AG, mit Sitz in Fällanden, im Breiteli 2 (im Dispositiv II), an Dr. Albert Schellenberg, im Breiteli 2, Fällanden (im Dispositiv III), das Grundbuchamt Uster (im Dispositiv I und II), das Grundbuchamt Stäfa (im Dispositiv III) sowie in extenso an die Direktionen der Finanzen und der öffentlichen Bauten.